外資企業(yè)僅十年成就物流地產(chǎn)“霸業(yè)”，普洛斯秘訣何在?作為現(xiàn)代化物流地產(chǎn)界毫無(wú)爭(zhēng)議的霸主，普洛斯在其2003年入主中國(guó)后，僅10年的時(shí)間內(nèi)便由14萬(wàn)平方米地產(chǎn)起家，增長(zhǎng)百倍至1500萬(wàn)平的物業(yè)資產(chǎn)，即使將前十名其他企業(yè)擁有的土地份額全部加起來(lái)，也不及其三分之二，而各大物流、電商、高端制造業(yè)也爭(zhēng)先欲成為其客戶。在眾多光環(huán)背后，作為一個(gè)外資完全控股的地產(chǎn)商，普洛斯為何能在房地產(chǎn)這一政府高度把控的行業(yè)做的風(fēng)生水起?其在中國(guó)如此成功的秘訣究竟是什么?是否有值得我國(guó)企業(yè)借鑒之處?本篇研究報(bào)告通過(guò)對(duì)于普洛斯的成長(zhǎng)軌跡、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、商業(yè)模式等方面做出深刻剖析，希望能對(duì)我國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)物流地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)研究提供有價(jià)值的參考，同時(shí)也幫助投資者更好的了解我內(nèi)物流地產(chǎn)企業(yè)，提前關(guān)注并下注有潛力成為“下一個(gè)普洛斯”的投資標(biāo)的。

公司收入盈利增長(zhǎng)穩(wěn)定，目市場(chǎng)占有率遙遙領(lǐng)先，是絕對(duì)的第一位。根據(jù)公司2016年年報(bào)，公司實(shí)現(xiàn)了7.77億美元的收入，同比增長(zhǎng)10%;并實(shí)現(xiàn)7.19億美元的歸母凈利潤(rùn)，同比增長(zhǎng)48%。另外，公司在中國(guó)區(qū)總資產(chǎn)為122億美元，總開發(fā)面積達(dá)2670萬(wàn)平方米，其中建成面積為1490萬(wàn)平方米，在建面積1170萬(wàn)平方米，并另外包括1210萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備。

普洛斯三大成功主因：閉環(huán)模式、先發(fā)優(yōu)勢(shì)、政商資源結(jié)合。1)公司分工明確、高效合理的三大閉環(huán)戰(zhàn)略業(yè)務(wù)模式;2)進(jìn)入市場(chǎng)早，被客戶認(rèn)可度高，擁有先發(fā)、壟斷的政府及土地資源優(yōu)勢(shì);3)通過(guò)出讓股權(quán)、邀請(qǐng)認(rèn)購(gòu)旗下基金份額、甚至投資入股的形式積極與中國(guó)各方政企資源有關(guān)的資本力量結(jié)盟，以持續(xù)保持現(xiàn)存的土地資源優(yōu)勢(shì)。

對(duì)應(yīng)A股標(biāo)的：中儲(chǔ)股份(600787)。1)相信普洛斯會(huì)將其深厚的物流地產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)代入中儲(chǔ)，未來(lái)公司的經(jīng)營(yíng)管理效率提升值得期待，同時(shí)帶動(dòng)公司加速地塊流轉(zhuǎn)循環(huán)開發(fā)，加速利潤(rùn)變現(xiàn);2)公司未來(lái)非常可能被母集團(tuán)誠(chéng)通進(jìn)行股權(quán)改革試點(diǎn)，存在再次引入外部其他資本、提高治理的期望;3)以較低拿地成本進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)循環(huán)開發(fā)，利潤(rùn)存在再次增值空間。